Calculadora de financiamento imobiliário
Calcule as parcelas mensais, juros totais e a tabela completa de amortização para qualquer financiamento imobiliário. Adicione impostos e seguro para ver o custo total de moradia.
Adicionar IPTU e seguro
Como funciona a calculadora de financiamento
Uma calculadora de financiamento imobiliário recebe o preço do imóvel, a entrada, a taxa de juros e o prazo do empréstimo, e retorna a prestação mensal de amortização usando a fórmula padrão de empréstimo amortizante. Insira opcionalmente o IPTU e o seguro do imóvel para ver o custo mensal total — mais próximo do que você realmente pagará por mês.
O cronograma de amortização abaixo mostra, ano a ano, quanto de cada prestação vai para juros versus amortização. No início do empréstimo, a maior parte da prestação é juros. À medida que o saldo cai, mais vai para amortização — até que os pagamentos finais são quase inteiramente amortização. Pagar um pouco a mais por mês acelera essa transição e pode economizar dezenas de milhares em juros.
Amortização + juros vs total
Amortização e juros é o que você deve ao credor. Adicionando IPTU e seguro do imóvel — dois custos que muitos compradores subestimam. Em um imóvel de $400k, só imposto e seguro podem acrescentar $500–800 à prestação mensal, por isso vale a pena incluí-los no orçamento.
A fórmula do financiamento
A fórmula de amortização padrão é M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], onde P é o valor do empréstimo, r é a taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12) e n é o número de prestações mensais (anos × 12). Isso produz uma prestação constante que amortiza completamente o empréstimo ao final do prazo.
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]Usos comuns
- Acessibilidade de compra de imóvel: Calcule o pagamento mensal para um preço-alvo de propriedade para confirmar que permanece dentro de 28% da renda mensal bruta (diretriz padrão).
- Decisão de refinanciamento: Compare o pagamento mensal atual com um pagamento refinanciado a uma taxa menor para calcular o tempo de equilíbrio versus os custos de fechamento.
- Otimização de entrada: Modele diferentes valores de entrada para ver como eles afetam os pagamentos mensais, os juros totais e se o PMI se aplica.
- Estratégia de pagamento extra: Determine quanto menor o prazo do empréstimo se torna se você adicionar $100, $200 ou $500 extras a cada pagamento mensal.
- Planejamento de pagamento quinzenal: Compare as economias de juros de pagamentos quinzenais versus pagamentos mensais padrão ao longo do prazo total do empréstimo.
- Análise de propriedade de investimento: Calcule o rendimento de aluguel líquido de pagamentos de hipoteca para avaliar se uma propriedade de investimento gera fluxo de caixa positivo.
- Consciência do custo total de juros: Veja o total de juros pagos em 30 anos para motivar pagamentos extras ou a escolha de um prazo de empréstimo mais curto.
- Dimensionamento de empréstimo para reforma: Calcule o pagamento combinado de hipoteca para uma compra de imóvel mais um empréstimo de reforma para orçar de forma holística.
FAQ
Quanto devo dar de entrada?
Uma entrada de 20% é tradicional e evita o seguro hipotecário privado (PMI) nos EUA. Com menos, os credores geralmente exigem PMI até você atingir 20% de patrimônio. Entrada de 3–10% é comum para compradores de primeira vivienda — a troca é uma prestação mensal maior e PMI até construir patrimônio.
O que é PITI?
PITI significa Principal (Amortização), Interest (Juros), Taxes (Impostos) e Insurance (Seguro) — os quatro componentes de uma prestação hipotecária mensal típica. Impostos e seguro são frequentemente cobrados junto com amortização e juros em uma conta de depósito em garantia.
Pagar um pouco a mais por mês realmente ajuda?
Sim. Qualquer valor acima da prestação programada vai inteiramente para amortização, reduzindo os juros futuros. Mesmo pequenos pagamentos extras — R$100/mês em um empréstimo de R$300k — podem reduzir 4–5 anos de um financiamento de 30 anos e economizar dezenas de milhares em juros. Confirme com seu credor que os pagamentos extras se aplicam à amortização.
15 anos vs 30 anos: qual é melhor?
Um prazo menor (15 vs 30 anos) significa pagamentos mensais mais altos, mas muito menos juros no total. Em um empréstimo de $300.000 a 6%, uma hipoteca de 30 anos paga $348.000 em juros; uma de 15 anos paga apenas $155.000 — menos da metade — porque o principal é quitado muito mais rápido.
A calculadora de hipoteca armazena meus dados financeiros?
Não. Todos os cálculos são executados inteiramente no seu navegador. Os detalhes do seu empréstimo nunca são enviados a um servidor ou armazenados após você fechar a página.
Qual é a diferença entre principal e juros em um pagamento de hipoteca?
Cada pagamento tem duas partes: principal (que reduz o saldo devedor) e juros (a taxa cobrada pelo credor). Os primeiros pagamentos são compostos principalmente de juros; a parcela do principal cresce ao longo do tempo à medida que o saldo diminui.
Em números
- A taxa de hipoteca fixa de 30 anos dos EUA teve média de 6,78% em dezembro de 2024 (Pesquisa de Mercado Hipotecário Primário da Freddie Mac)
- A taxa de propriedade residencial dos EUA está em 65,7% no terceiro trimestre de 2024 (U.S. Census Bureau)
- A dívida hipotecária total pendente dos EUA supera $13,6 trilhões (Federal Reserve, T3 2024)
- Fazer um pagamento de hipoteca extra por ano pode encurtar uma hipoteca de 30 anos em aproximadamente 4–5 anos