Calculadora de hipoteca
Calcula los pagos mensuales de hipoteca, el interés total y el calendario de amortización completo. Agrega opcionalmente impuestos y seguro para ver el costo total de vivienda.
Agregar impuestos y seguro (PITI)
Cómo funciona la calculadora de hipoteca
Una calculadora de hipotecas toma el precio de una vivienda, el pago inicial, la tasa de interés y el plazo del préstamo, y devuelve el pago mensual de capital e intereses usando la fórmula estándar de préstamo amortizante. Ingresa impuestos sobre la propiedad y seguro de propietario opcionales para ver el costo mensual PITI completo (capital, intereses, impuestos, seguro) — más cercano a lo que realmente pagarás cada mes.
El cronograma de amortización a continuación muestra, año por año, cuánto de cada pago va a intereses versus capital. Al inicio del préstamo, la mayor parte del pago es intereses. A medida que el saldo disminuye, más va al capital — hasta que los pagos finales son casi completamente capital. Pagar un poco extra cada mes acelera esta transición y puede ahorrar decenas de miles en intereses.
Capital e intereses vs PITI
Capital e intereses es lo que le debes al prestamista. PITI agrega el impuesto sobre la propiedad y el seguro de propietario — dos costos que muchos compradores subestiman. En una vivienda de $400k, solo impuestos y seguro pueden agregar $500–800 al pago mensual, por lo que vale la pena incluirlos al presupuestar.
La fórmula de la hipoteca
La fórmula de amortización estándar es M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], donde P es el monto del préstamo, r es la tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número de pagos mensuales (años × 12). Esto produce un pago constante que amortiza completamente el préstamo al final del plazo.
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]Usos comunes
- Asequibilidad de compra de vivienda: Calcula la cuota mensual para el precio objetivo de una propiedad y confirma que se mantiene dentro del 28 % de los ingresos mensuales brutos (criterio estándar).
- Decisión de refinanciación: Compara la cuota mensual actual con la de un préstamo refinanciado a una tasa menor para calcular el punto de equilibrio frente a los costes de cierre.
- Optimización del pago inicial: Modela distintos importes de entrada para ver cómo afectan a la cuota mensual, el interés total y si se aplica el PMI.
- Estrategia de pagos extra: Determina cuánto se acorta el plazo del préstamo si añades $100, $200 o $500 extra a cada cuota mensual.
- Planificación de pagos quincenales: Compara el ahorro en intereses de los pagos quincenales frente a los mensales estándar durante toda la vida del préstamo.
- Análisis de propiedad de inversión: Calcula el rendimiento del alquiler neto de las cuotas de la hipoteca para evaluar si una propiedad de inversión genera flujo de caja positivo.
- Conciencia del coste total de intereses: Consulta el interés total pagado a lo largo de 30 años para motivar pagos adicionales o elegir un plazo de préstamo más corto.
- Dimensionamiento del préstamo para reforma: Calcula la cuota hipotecaria combinada de la compra de una vivienda más un préstamo de reforma para presupuestar de forma integral.
FAQ
¿Cuánto debo pagar de entrada?
Un pago inicial del 20% es tradicional y evita el seguro hipotecario privado (PMI) en EE.UU. Con menos, los prestamistas generalmente requieren PMI hasta que alcances el 20% de capital. El 3–10% es común para compradores de primera vivienda — el costo es un pago mensual más alto y PMI hasta que construyas capital.
¿Qué es PITI?
PITI significa Capital (Principal), Intereses, Impuestos y Seguro — los cuatro componentes de un pago hipotecario mensual típico. Los impuestos y el seguro a menudo se cobran junto con el capital y los intereses en una cuenta de depósito en garantía, por lo que muchos propietarios solo hacen un pago al mes que cubre los cuatro.
¿Realmente ayuda pagar un poco extra cada mes?
Sí. Cualquier monto por encima del pago programado va completamente al capital, reduciendo los intereses futuros. Incluso pequeños pagos adicionales — $100/mes en un préstamo de $300k — pueden reducir 4–5 años de una hipoteca a 30 años y ahorrar decenas de miles en intereses. Confirma con tu prestamista que los pagos adicionales se aplican al capital, no a pagar por adelantado cuotas futuras.
¿Cuánta hipoteca puedo pagar?
Los prestamistas evalúan tu relación deuda-ingresos (DTI): los pagos mensuales totales de deuda divididos entre el ingreso mensual bruto. La mayoría de los prestamistas convencionales prefieren un DTI total por debajo del 43%, con costos de vivienda (PITI) por debajo del 28% del ingreso bruto. Mayor ingreso, menor deuda y un pago inicial más grande mejoran tus posibilidades de calificación.
¿La calculadora de hipoteca almacena mis datos financieros?
No. Todos los cálculos se ejecutan en tu navegador. Los detalles de tu préstamo nunca se envían a un servidor ni se almacenan tras cerrar la página.
¿Cuál es la diferencia entre principal e interés en un pago hipotecario?
Cada pago tiene dos partes: principal (que reduce tu saldo pendiente) e interés (el cargo del prestamista). Los pagos iniciales son mayormente interés; la parte del principal crece con el tiempo.
En cifras
- La tasa hipotecaria fija a 30 años de EE. UU. promedió 6,78% en diciembre de 2024 (Encuesta de Mercado Hipotecario Primario de Freddie Mac)
- La tasa de propiedad de vivienda en EE. UU. se sitúa en 65,7% en el tercer trimestre de 2024 (Oficina del Censo de EE. UU.)
- La deuda hipotecaria total pendiente de EE. UU. supera los $13,6 billones (Reserva Federal, T3 2024)
- Hacer un pago hipotecario adicional por año puede acortar una hipoteca a 30 años en aproximadamente 4–5 años